მშენებლობის ეტაპის დასრულების ოქმი

მშენებლობის ეტაპის დასრულების ოქმი – რა არის, ვის ჭირდება და ვინ აკეთებს

ბოლოს დროს, საჯარო ზედამხედველობის ორგანოების მხრიდან, განსაკუთრებული ყურადღება ეპყრობა მშენებლობის ეტაპებს და ეტაპის დასრულების ოქმებს. ამ საკითხმა გარკვეული დაბნეულობა გამოიწვია მშენებლობის ნებართვის მფლობელებსა და სხვადასხვა სამშენებლო და ადმინისტრაციულ ორგანოებში. ამ სტატიაში მიმოვიხილავთ რა არის მშენებლობის ეტაპის დასრულების ოქმი, რისთვის არის ის საჭირო, რა იყო აქამდე და რას ველით უახლოეს მომავალში აღნიშნულ პროცედურასთან დაკავშირებით.

საქართველოში სამშენებლო მარეგულირებელი კანონმდებლობა არაერთხელ შეცვლილა. ბოლოს მოქმედი მარეგულირებელი კანონმდებლობა, კერძოდ, საქართველოს მთავრობის დადგენილება №57 2009 წლის 24 მარტი  მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესისა და სანებართვო პირობების შესახებ, 2019 წლის 31 მაისს ჩაანაცვლა ახალმა დადგენილებამ N255, რომელსაც იდენტური დასახელება აქვს: მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესისა და სანებართვო პირობების შესახებ. აღსანიშნავია, რომ წინამორბედ დადგენილებაშიც გათვალისწინებული იყო მშენებლობის ეტაპები. მშენებლობის ეტაპი არის აზრობრივად და გარკვეული თანმიმდევრულობით გაერთიანებული სამშენებლო სამუშაოების სიმრავლე, რომელიც აისახება მშენებლობის ორგანიზების პროექტში (მოპ), გააჩნია ხანგრძლივობა და აისახება კალენდარულ გეგმა-გრაფიკში. სამუშაოებს ეტაპებად დაყოფა ზოგადად პირობითია, თუმცა დადგენილებებში განსაზღვრულია გარკვეული თანმიმდევრობა, თუ სხვადასხვა კლასის ობიექტების შემთხვევაში, როგორ უნდა მოხდეს ეტაპების და რიგების განსაზღვრა. მშენებლობის რიგი წარმოადგენს ორი ან მეტი ეტაპის ერთობას, ხოლო ეტაპი წარმოადგენს სამშენებლო სამუშაოების გარკვეული რაოდენის სიმრავლეს. აქვე აღსანიშნავია, რომ მშენებლობის ეტაპი, 2019 წლამდე არსებულ N57 დადგენილებაშიც იყო გათვალისწინებული, ხოლო დროთა განმავლობაში, ამ დადგენილებაში არსებულმა სხვადასხვა ცნებებმა და ტერმინებმა განახლებულ დადგენილებებში სახე იცვალეს და ზოგ შემთხვევაში თავდაპირველი კონტექსტი და აზრი დაკარგეს, რაც ხშირად იწვევს დაბნეულობას და კანონმდებლობის ურთიერთშეუსაბამობებს, თუმცა ამ სტატიაში აღნიშნული არ არის განხილული.

საქართველოს მთავრობის N57 დადგენილება (გაუქმებულია)

საქართველოს მთავრობის N57 დადგენილებაში მშენებლობის ეტაპების დასრულების ოქმის წარდგენა სავალდებულო იყო მხოლოდ V კლასის ობიექტებისთვის, რაც წარმოaდგენს მაღალი რისკის შემცველ ობიექტებს და ფაქტობრივად არ ეხება მიმდინარე მრავალბინიანი, მრავალსადარბაზოიანი და ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლების ახალი მშენებლობის, რეკონსტრუქციის თუ რეაბილიტაციის სამუშაოებს და ეხებოდა მხოლოდ განსაკუთრებული მნიშვნელობის შენობა-ნაგებობებს. N57 დადგენილებაში მშენებლობის ეტაპს გააჩნდა გარკვეული იურიდიული მნიშვნელობა, კერძოდ, დადგენილებაში ვკითხულობთ:

“სამშენებლო საქმიანობის განხორციელების სხვადასხვა ეტაპზე დამკვეთი შესაძლებელია იყოს სხვადასხვა პირი და ნებისმიერ ეტაპზე უნდა იყოს შესაძლებელი დადგენა, თუ ვინ არის კონკრეტული შენობა-ნაგებობის დამკვეთი. იმ შემთხვევაში, თუ ვერ დადგინდა დამკვეთის ვინაობა, მაშინ დამკვეთად ითვლება მესაკუთრე.”

ამ შემთხვევაში, მაგალითად, თუ მშენებლობას მშენებლობის ნებართვის მფლობელის გენკონტრაქტორი გადაუკვეთავდა ქვეკონტრაქტორებს, ეს მოხდება გარკვეულ ეტაპებად რაც განსაზღვრული იქნებოდა წინასწარ, ხოლო იმ ეტაპის სამუშაოების წარმოებისას პასუხისმგებელი იქნებოდა უშუალოდ ქვეკონტრაქტორი კომპანია. დადგენილება ასევე განსაზღვავდა ეტაპის დასრულების ოქმის პრინციპებს:

“2. ექსპერტი ყოველი ეტაპის დასრულებისას ახდენს მშენებლობის პროცესის მშენებლობის განხორციელების დოკუმენტებთან შესაბამისობის საექსპერტო შეფასებას, რასაც ადასტურებს სათანადო ეტაპის დასრულების ოქმზე ხელმოწერით.

3. საექსპერტო შეფასება უნდა იყოს ერთმნიშვნელოვნად დადებითი ან უარყოფითი. უარყოფითი შეფასება არის მშენებლობის წარმოების შესაბამისი ეტაპის დასრულებაზე (ვარგისად აღიარებაზე) უარის თქმის საფუძველი.

4. მშენებლობის სახელმწიფო ზედამხედველობის განმახორციელებელი შესაბამისი ადმინისტრაციული ორგანო შესაბამისი ეტაპის ვარგისად აღიარებისას ეყრდნობა საექსპერტო შეფასებას, მაგრამ მას აქვს უფლება მიიღოს ახსნა-განმარტებები და დამატებითი ინფორმაცია ექსპერტისაგან და გაიაროს მასთან კონსულტაციები.”

დღეს მშენებლობის ეტაპებს ცოტა განსხვავებული დატვირთვა აქვს, რასაც ახლა განვიხილავთ.

 

 საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი

საქართველოს მთავრობის N255 დადგენილბა შემუშავებულია საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის საფუძველზე. ამდენად, აუცილებელია N255 დადგენილების განხილვამდე გაანალიზდეს მისი, იერარქიულად კანონზემდებარება ნორმატიული აქტი, კერძოდ კოდექსი.

142-ე მუხლის პირველი ნაწილის „გ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, მისაღები კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტების ჩამონათვალში, მათ შორის, შედის „მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების წესისა და პირობების შესახებ“. კოდექსის ერთ-ერთ ამოცანას წარმოადგენს მშენებლობის ნებართვის მიღებასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოების გამარტივებითა და მშენებლობის ზედამხედველობის ეფექტიანობის ამაღლებით სტაბილური საინვესტიციო გარემოს უზრუნველყოფა. ამისთვის კოდექსში მოცემულია გარკვეული ინფორმაცია, თუმცა ამ სტატიაში ჩვენ განვიხილავთ მხოლოდ ნებართვასთან დაკავშირებულ სამართლებრივ საფუძვლებს და მის ირგვლივ საჭირო პროცედურებს.

შენობა-ნაგებობები პირობითად და საკანონმდებლო მიზნებისთვის იყოფა ხუთ კლასად, ხოლო მათი კლასები აღინიშნება რომაული ციფრებით, შემდეგნაირად: I, II, III, IV, V კლასები. აღნიშნული კლასები ერთამენეთისგან შინაარსობრივად განსხვავდება ტექნიკური რისკის შემცველობით (რაც ძირითადად განისაზღვრება შემდეგი პარამეტრების გათვალისწინებით: სიფართე, მოცულობითობა, დატვირთულობა, ფუნქციური დანიშნულება), კერძოდ მუხლი 96. შენობა-ნაგებობათა კლასები :

ა) I კლასის შენობა-ნაგებობა − შენობა-ნაგებობა, რომელიც ხასიათდება უმნიშვნელო რისკით;

ბ) II კლასის შენობა-ნაგებობა − შენობა-ნაგებობა, რომელიც ხასიათდებადაბალი რისკით;

გ) III კლასის შენობა-ნაგებობა − შენობა-ნაგებობა, რომელიც ხასიათდება საშუალო რისკით;

დ) IV კლასის შენობა-ნაგებობა − შენობა-ნაგებობა, რომელიც ხასიათდება მაღალი რისკით;

ე) V კლასის შენობა-ნაგებობა − მომეტებული ტექნიკური საფრთხის შემცველი შენობა-ნაგებობა.

შენობა-ნაგებობის კლასისადმი მიკუთვნება ხდება ასაშენებელი ან სადემონტაჟო შენობა-ნაგებობის ფუნქციური დანიშნულების და პარამეტრების მიხედვით. შენობა-ნაგებობის მშენებლობის განხორციელების სამართლებრივ საფუძველს, მუხლი 93-ს მიხედვით წარმოადგენს:

ა) მშენებლობის შეტყობინება

ბ) მშენებლობის ნებართვა.

მუხლი 94-ს მიხედვით, I კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობა, ექვემდებარება მშენებლობის მარტივ შეტყობინებას, ხოლო II−IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობა ექვემდებარება მშენებლობის ნებართვის მიღების ვალდებულებას. აქვე აღსანიშნავია, რომ მიუხედავად იმისა, რომ 94-ე მუხლში ნათლად გაწერილია, რომ II-IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობა ექვემდებარება მშენებლობის ნებართვის მიღების ვალდებულას , თუმცა ტერმინთა განმარტებაში მოცემულია ტერმინი “ჯ) მშენებლობის შეტყობინება − I-II კლასების შენობა-ნაგებობების მშენებლობის განხორციელების მიზნით მშენებლობის განმახორციელებელი პირის მიერ მშენებლობის ნებართვის გამცემი უფლებამოსილი ორგანოსათვის შეტყობინების (მარტივი შეტყობინება, დეტალური შეტყობინება) ვალდებულება;” ესეიგი, კოდექსში არის ურთიერთგამომრიცხავი დებულება, რომ თითქოს II კლასის ობიექტი ექვემდებარებამშენებლობის შეტყობინებას, ხოლო შემდეგ წერია, რომ II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობა ექვემდებარება მშენებლობის ნებართვის მიღების ვალდებულას, რაც ორი განსხვავებული პროცედურაა.

კოდექსში, საზედამხედველო საქმიანობისთვის მნიშვნელოვანი განმარტებები და რეგულირებები მოცემულია თავი XIII-ში, რაც წარმოდგენს უშუალოდ მშენებლობის ზედამხედველობის თავს. კოდექსი განმარტავს, რომ არსებობს სულ სამი სახის ზედამხედველობა:

ა) მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობა;

ბ) მშენებლობის ტექნიკური ზედამხედველობა;

გ) მშენებლობის უსაფრთხოების ზედამხედველობა.

მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობას ახორციელებს მუნიციპალიტეტი (თბილისში – მერია). მშენებლობის ტექნიკურ ზედამხედველობას ახორციელებს აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანო, ხოლო მშენებლობის უსაფრთხოების ზედამხედველობას ახორციელებს საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი, შესაბამისი კომპეტენციის მქონე პირი. ამ შემთხვევაში, შპს “ქრიზოლითი +” არის აკრედიტებული A-ტიპის ინსპექტირების ორგანო, რომელსაც ოფიციალურად აქვს უფლება განახორციელოს მშენებლობის ზედამხედველობის ერთ-ერთი სახე, კერძოდ ტექნიკური ზედამხედველობა. ტექნიკური ზედამხედველობის განხორციელება გულისხმობს მშენებლობის ნებართვის მფლობელის მიერ მშენებლობის პროცესში სამშენებლო დოკუმენტაციით დადგენილი მოთხოვნების შესრულების კონტროლს. აღსანიშნავია, რომ I და II კლასების შენობა-ნაგებობების მშენებლობის ნებართვების მფლობელი უფლებამოსილია, ხოლო III და IV კლასების შენობა-ნაგებობების მშენებლობის ნებართვების მფლობელი ვალდებულია სამშენებლო ობიექტის ინსპექტირების განხორციელება დაუკვეთოს აკრედიტებულ ინსპექტირების ორგანოს.

მუხლი 119-ის მიხედვით, აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანო ვალდებულია მშენებლობის ცალკეული ეტაპების დამთავრების შესახებ შესაბამისი დოკუმენტაცია წარუდგინოს მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის შესაბამის ორგანოს. საეტაპო ოქმი წარმოადგენს მშენებლობის ცალკეული ეტაპების დამთავრების თაობაზე შედგენილ შესაბამისი დოკუმენტს. შპს “ქრიზოლითი +”-ს მიერ ხდება მშენებლობის საეტაპო ოქმების შედგენა, რასაც მშენებლობის ნებართვის მფლობელი წარადგენს ქ. თბილისის მერიაში რათა ეტაპი ჩაითვალოს დადასტურებულად.

აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს მიერ მშენებლობის ცალკეული ეტაპების დამთავრების შესახებ დადებითი დასკვნის წარდგენიდან 15 სამუშაო დღის ვადაში (გარდა ხაზობრივი ნაგებობისა, ხოლო ხაზობრივი ნაგებობის შემთხვევაში − 5 სამუშაო დღის ვადაში) მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო ანუ მერია უფლებამოსილია ადგილზე გადაამოწმოს მშენებლობის შესაბამისი ეტაპის ამსახველი დოკუმენტაციის სამშენებლო/სანებართვო პირობებთან შესაბამისობა. ამ ვადის გასვლის შემდეგ მშენებლობის აღნიშნული ეტაპი ჩაბარებულად ითვლება.

მშენებლობის ბოლო ეტაპზე ამ ეტაპის ჩაბარება და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება ხდება 1 განცხადების საფუძველზე, მშენებლობის ნებართვის მფლობელის მოთხოვნიდან 10 სამუშაო დღის ვადაში.

 

საქართველოს მთავრობის N255 დადგენილება , რიგები და მშენებლობის ეტაპები

საქართველოს მთავრობის N255 დადგენილება (2019 წლის) არეგულირებს უშუალოდ მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესს და შემდგომში დამთავრებული შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების წესსა და პირობებს. აღნიშნული დადგენილება ფაქტობრივად ანაცვლებს წინამორბედ N57 დადგენილებას. N255 დადგენილებაში დეტალურად მოცემულია ინფორმაცია მშენებლობის ორგანიზების პროექტის და მშენებლობის ეტაპების შესახებ.

მშენებლობის ორგანიზების პროექტი (მოპ) წარმოადგენს მშენებლობის პროექტის განუყოფელ ნაწილს, რომელშიც დეტალურადაა განსაზღვრული მშენებლობის განხორციელების პირობები, მათ შორის: სამშენებლო სამუშაოების დაწყების დღე, მშენებლობის ეტაპები და ხანგრძლივობა, მშენებლობის განხორციელების გრაფიკი მშენებლობის ეტაპების გათვალისწინებით, სამშენებლო მოედანზე სამშენებლო ტექნიკისა და საშენი მასალებისათვის განკუთვნილი ადგილი, დროებითი შენობა-ნაგებობის განთავსების ადგილი, უსაფრთხოების უზრუნველყოფის მეთოდები და ღონისძიებები, დაფარული სამუშაოების, დათვალიერებისა და გამოცდის აქტების ჩამონათვალი, ამა თუ იმ სამუშაოს განხორციელების ოპტიმალური ვადა და საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული სხვა საკითხები. ზოგადად, მშენებლობის ორგანიზების პროექტი უნდა იყოს იმდენად დეტალური, რომ იძლეოდეს მშენებლობის განხორციელებისთვის ამომწურავ ინფორმაციას.

მშენებლობის განხორციელების პროცესი იყოფა რიგებად, ხოლო რიგები – ეტაპებად. N255 დადგენილების მიხედვით, მოპი უნდა შეიცავდეს ინფორმაციას მშენებლობის რიგების და ეტაპების შესახებ კერძოდ, მშენებლობის განხორციელების კალენდარულ გრაფიკს, მშენებლობის რიგითობის, ეტაპების და მათი ხანგრძლივობის მიხედვით:

ა) II კლასის მშენებლობისას – მინიმუმ 3 და მაქსიმუმ 5 ეტაპი;

ბ) III კლასის მშენებლობისას – მინიმუმ 5 და მაქსიმუმ 10 ეტაპი;

გ) IV კლასის მშენებლობისას – მინიმუმ 10 ეტაპი.

მოპში მშენებლობის რიგები და ეტაპები განისაზღვრება გარკვეული კანონზომიერებით და თანმიმდევრობით. გასათვალისწინებელია, რომ მშენებლობის ორგანიზების პროექტში უნდა განისაზღვროს მშენებლობის განხორციელების პროცესის სულ მცირე ორი რიგი:

ა) I რიგი – მშენებლობის განხორციელების მოსამზადებელი სამუშაოები;

ბ) II რიგი – მშენებლობის განხორციელების ძირითადი სამუშაოები.

ქვემოთ მოცემულია გრაფიკული მასალა (ნახ. 1), რომელშიც ასახული N255 დადგენილებით განსაზღვრული, საჭირო რიგების და ეტაპების რაოდენობა და შინაარსი

 

მშენებლობის ეტაპების რიგები და ეტაპები
ნახ 1 – მშენებლობის რიგები და ეტაპები

 

მშენებლობის განხორციელების მოსამზადებელი რიგის სამუშაოები შედგება ორი, ხოლო გრუნტის ზედაპირის ცვლილების შემთხვევაში – სამი ეტაპისაგან:

1) მოსამზადებელი სამუშაოები, რომლებიც დაკავშირებულია სამშენებლო მოედნის მოწესრიგებასთან, მათ შორის, ამორტიზებული ან სხვა არსებული ნაგებობების დაშლასთან და სამშენებლო ნაგვის მოცილებასთან, შესანარჩუნებელი მწვანე ნარგავების დაცვასა და მიწისქვეშა საინჟინრო კომუნიკაციების გადატანასთან;

2) შენობა-ნაგებობის გრუნტზე დაკვალვა და ძირითადი ღერძების დაფიქსირება;

3) მიწის ნაკვეთის გრუნტის ზედაპირის ცვლილების შემთხვევაში გრუნტის შეცვლილი ზედაპირის შემდეგ შენობა-ნაგებობის გრუნტზე დაკვალვა და ძირითადი ღერძების დაფიქსირება.

მოსამზადებელი სამუშაოები მოიცავს როგორც ორგანიზაციულ ღონისძიებებს, ისე სამშენებლო მოედნის გარე და შიდა სამუშაოებს, რომლებიც უნდა შესრულდეს მშენებლობის განხორციელების დოკუმენტების შესაბამისად.

შენობა-ნაგებობის მშენებლობის განხორციელების ძირითადი რიგის სამუშაოები იყოფა შემდეგ ეტაპებად:

ა) შენობა-ნაგებობების მიწის სამუშაოები;

ბ) შენობა-ნაგებობების ფუძის მოწყობის სამუშაოები;

გ) შენობა-ნაგებობების საძირკვლის მოწყობის სამუშაოები;

დ) ძირითადი კონსტრუქციული სისტემის მოწყობა შენობა-ნაგებობის ნულოვან ნიშნულამდე;

ე) შენობა-ნაგებობის ნულოვანი ნიშნულიდან მაქსიმუმ ყოველ 7.0 მეტრ სიმაღლეზე (სართულების შემთხვევაში – სართულების ჯერადად) ძირითადი კონსტრუქციული სისტემის (არამზიდი კონსტრუქციების გამოკლებით) მოწყობა;

ვ) შენობა-ნაგებობების სახურავისა და გადახურვის მოწყობა;

ზ) არამზიდი კონსტრუქციების მოწყობა;

თ) შენობა-ნაგებობების ლოკალური საერთო სარგებლობის საინჟინრო-ტექნიკური ქსელების მოწყობა;

ი) ტექნოლოგიური მოწყობილობების მონტაჟი;

კ) შენობა-ნაგებობების გარე მოსაპირკეთებელი სამუშაოები;

ლ) მიწის ნაკვეთის კეთილმოწყობის სამუშაოები.

ხაზობრივი ნაგებობის მშენებლობის განხორციელების ძირითადი რიგის სამუშაოები იყოფა შემდეგ ეტაპებად:

ა) მიწის სამუშაოები (მაგ.: მიწის ვაკისის, თხრილების, არხების, ჭების მოწყობა);

ბ) ხაზობრივი ნაგებობების ფუძის მოწყობის სამუშაოები;

გ) როსტვერკის მოწყობის სამუშაოები;

დ) მილსადენის, საკაბელო ან საბაგირო ხაზებისა და სხვა სადენების მოწყობის სამუშაოები;

ე) ბურჯებისა და საყრდენების მოწყობის სამუშაოები;

ვ) მალების მოწყობის სამუშაოები;

ზ) სამშენებლო დოკუმენტით გათვალისწინებული ხაზობრივი ნაგებობის ფუნქციონირებისათვის აუცილებელი შენობა-ნაგებობების სამშენებლო/სამონტაჟო სამუშაოები (მაგ.: ანძები, სადგურები, ქვესადგურები, გამანაწილებელი პუნქტები, საცავები, ტერმინალები ან/და სხვა შენობა-ნაგებობები);

თ) საფარის, ფენილის ან ლიანდაგის მოწყობის სამუშაოები;

ი) ხაზობრივი ნაგებობის გამოსაცდელი სამუშაოები;

კ) კეთილმოწყობის სამუშაოები.

მშენებლობის ორგანიზების პროექტში შესაძლებელია მშენებლობის განხორციელების ძირითადი რიგის ეტაპების გაერთიანება, დაყოფა ან/და ამოღება (სამუშაოების არარსებობის შემთხვევაში) ამ დადგენილებით განსაზღვრულ შენობა-ნაგებობათა კლასების შესაბამისად. მშენებლობის დასრულების შესახებ ოქმი დგება სამშენებლო მოედანზე წარმოებული სამუშაოების დათვალიერებისა და სანებართვო პირობებთან შესაბამისობის დადგენის საფუძველზე.

 

 

დასკვნა

სტატიაში მიმოხილულია მშენებლობის მარეგულირებელი და მშენებლობის ეტაპების დასრულების განმსაზღვრელი შესაბამისი კანონმდებლობა, კოდექსი და დადგენილება. მშენებლობის რიგების და ეტაპების რაოდენობა და სახეობები განსაზღვრულია N255 დადგენილებით, რაც აუცილებელია ასახული იყოს მშენებლობის ორგანიზების პროექტში. მშენებლობის ყოველი ეტაპის დასრულებისას, მშენებლობის ნებართვის მფლობელი ვალდებულია საჯარო ზედამხედველობის ორგანოში შესაბამის ვადებში წარადგინოს მშენებლობის ეტაპის დასრულების ოქმი, წინააღმდეგ შემთხვევაში მოხდება მისი დაჯარიმება. შპს “ქრიზოლითი +”  შესაბამისი დაკვეთის საფუძველზე ახორციელებს კანონმდებლობით გათვალისწინებულ სამუშაოებს, რაც მოიცავს მშენებლობის ეტაპების დასრულების დადასტურებას.